盈科|解读 解决租赁无证集体土地房屋对拟上市公司不利影响的建议
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更新日期：2023-03-03
来源：盈科律师事务所
本律师团队经过实际走访了解，部分拟上市公司的主要办公场所为租赁取得，且所租赁办公场所的土地性质为集体土地，未取得不动产权证书。公司租赁集体土地及所涉不动产未取得不动产权证书，影响到拟上市公司合规、持续经营能力等问题。针对前述问题，本律师团队汇总了相关法律法规、市场成功案例并提出相关解决建议，具体如下：
一 法律法规 1 《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。 2 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第1条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。 二 参考案例 1. 品高软件（688227） 发行人子公司北京品高在北京租赁的办公场地的土地性质为农村集体土地，出租方未提供房产证明文件，具有合规性瑕疵。 该场地产权人北京市海淀区鹍鹏农工商公司及北京市海淀区东升镇人民政府出具了《住所证明》。依据该证明，北京市海淀区东升镇人民政府确认，该住所产权人为北京市海淀区鹍鹏农工商公司，房屋用途为商业经营，该住所不属于违法建设，不在拆迁范围内；北京市海淀区鹍鹏农工商公司同意将北京市海淀区西三旗昌临801号28号1层A1001（东升地区）房屋提供给北京品高使用。 上述场地仅用做办公用途，易更换场所，具有可替代性。 据上，北京品高租赁场地未提供房产证明，具有合规性的瑕疵，但北京市海淀区东升镇人民政府已进行确认，该租赁场地不属于拆迁范围，不影响北京品高的使用，且该场地仅为办公用途，易更换场所，具有可替代性。因此，上述合规性瑕疵不构成发行人本次发行的实质性法律障碍。 2. 殷图网联（835508） 发行人与北京通厦京北花卉批发市场有限公司就位于北京市海淀区的房屋签订了房屋租赁合同，该房屋虽尚未取得相关权属证书，但北京市海淀区东升镇人民政府已出具《经营场所证明》，确认该地址为合法建筑，不在拆迁范围内，且房屋产权人北京市海淀区鹍鹏农工商公司同意将该租赁房屋提供给发行人使用。结合裁判文书网的查询结果，本所律师认为，该租赁用房为合法建筑，且房屋权属不存在纠纷。 3. 天智航（688277） 发行人无自有房产，所有房产均为租赁所得，其中用于经营办公的共11处房产，8处房屋未取得对应房屋所有权证；12处租赁房屋用于员工宿舍，其中3处并未取得房屋所有权证。 经核查，上述租赁房产的所有人为北京市东升农工商总公司。根据对北京市海淀区东升镇人民政府和东升农工商的访谈，东升农工商实际由海淀区东升镇集体经济组织出资设立，符合《乡镇企业法》第二条的规定，属于乡镇企业。东升农工商现持有北京市海淀区人民政府核发的京海集用（2009建）第0213号《集体土地建设用地使用证》，土地使用权人为东升农工商，座落为北京市海淀区东升乡清河镇小营后屯村（D7地块），用途为工业，使用权面积为38,314.6平方米。东升农工商合法持有北京市海淀区西小口路66号东升科技园的集体建设用地使用权，已取得有权部门核发的土地使用权证书，合法合规。另外，中介机构还从该事项对公司持续经营不存在重大不利影响进行了回复。 三 相关建议 综合上述参考案例所列示信息，若拟上市公司的经营场所为租赁取得，且所租赁的不动产未取得不动产权证书的，则应从以下几方面进行解决： 1 公司重点应该与相关主管部门进行沟通，并获取主管部门出具的证明文件，该等证明文件的内容需涵盖房产位置、权属、用途、不违法且不会被拆除等核心内容。 2 中介机构应核查公司现时有效的《租赁协议》及备案表，以及所涉房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表等权属文件，并对主管部门进行走访了解房屋产权实际情况。 3 中介机构需要从租赁合同有效性、实际合同执行风险以及其他经营地址可替代性等方面评估该等事项对公司持续经营的影响。 4 公司的实际控制人对此可能带来的负面影响作出兜底承诺。
作者简介：胡浩 白昀千
